Cláusulas de los contratos de alquiler

Por Raquel Lucía García Morán

            Ayer me llamó un amigo que se iba a independizar, y me preguntó sobre el  contrato de alquiler y posibles cláusulas: fianza, cómo tenía que ser el contrato, duración… Estaba tan desinformado que he cambiado la idea que había pensado tratar hoy, y he decidido hacer un pequeño análisis de las cláusulas de los contratos de alquiler, para que cuando vayamos a firmar un contrato de alquiler sepamos cuales son los derechos que tenemos.

• Lenguaje.- Ante todo, aunque pueda parecer una tontería: Inquilino=Arrendatario, Arrendador=Dueño/Propietario. Hay que tenerlo muy claro porque sino cuando se empieza a leer el contrato uno se puede confundir aceptando condiciones que son responsabilidad de la otra parte.

• Duración.- La duración del contrato, normalmente está establecida en un año, pero este año es prorrogable a voluntad del inquilino por periodos anuales durante cinco años. Una vez transcurrido este plazo, sin que se haya manifestado voluntad de las partes de rescindir el contrato, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales otros tres años, a menos que una de las partes notifique a la otra con un mes de antelación a la prorroga del contrato su deseo de no renovar el mismo. En el caso de que no exista una carta de preaviso, el contrato se prorrogará por periodos de un año. Pongo un ejemplo, he alquilado una vivienda en octubre del 2012, los cinco primeros años (hasta octubre del 2017) se prorroga si yo quiero seguir viviendo allí, independientemente de la voluntad del arrendador. Si en Septiembre del 2017 no he recibido una notificación del dueño que manifieste que no desea renovar el contrato, se prorroga otros tres años anualmente (hasta octubre del 2020), siempre que no me avise en septiembre de alguno de los años intermedios. Y una vez transcurrido ese tiempo se prorroga de año en año.

• Actualización de la Renta.- La renta se revisa en función de la variación porcentual  del Índice de Precios de Consumo, consistiendo en actuaciones acumulativas anualmente. El problema es determinar cual es el mes que se toma en referencia para esta actualización. Lo normal sería el mes anterior a la fecha de celebración del contrato, o incluso determinar una media general entre los Índices de Precios de Consumo de los doce meses anteriores a la celebración del contrato. Pero en muchos contratos nos vamos a encontrar que el mes que se toma en referencia es el mes de Noviembre, dado que es el mes que por norma general tiene más alto el IPC en comparación. Por lo que es una forma de generar un mayor ingreso al propietario.

• Gastos de la vivienda.- Este tema me resulta muy interesante, sobre todo porque los arrendadores suelen incluir tanto el gasto de la comunidad de propietarios como en algunos casos el importe correspondiente del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Respecto al tema de los Gastos de la Comunidad, primeramente considero que es un gasto que el inquilino no tiene porqué hacerse cargo, dado que si nos ceñimos al sentido literal son los gastos generados por la comunidad de propietarios, con lo que son los propietarios los que tienen que hacerse cargo. Pero no basándonos en el tenor literal, considero que en el caso de que los inquilinos acuerden el pago de estos gastos, sólo pueden hacer referencia a los gastos generados por las cuotas de comunidad, incluyendo en este aspecto luz de la escalera, gastos de ascensor, mantenimiento del portal, calefacción o agua central… dado que todos los vecinos por igual lo disfrutan, incluyendo al inquilino. Pero hay que tener cuidado con aquellos gastos extraordinarios de los gastos extraordinarios como cambio de puerta del portal, vicios en la construcción y su reclamación, mejoras en pasillos y escaleras, reparaciones de patios o incluso la colocación del ascensor. Estos gastos son aprobadas en Juntas de Propietarios en la que nos inquilinos no tienen acceso (y tampoco voto, salvo en el caso que estén autorizados por el propietario), y que asimismo constituyen una mejora del inmueble que el inquilino no tiene porque satisfacer,  beneficiando así al dueño. Respecto al Impuesto de Bienes Inmuebles consiste en un impuesto que grava a los propietarios por tener esa vivienda y que el inquilino no tiene que satisfacer.

• Alquiler en el IRPF.- Para aquellas personas que no hacen la declaración de la Renta porque tiene los ingresos mínimos pero que aun así tienen un contrato de alquiler a su nombre, les recomiendo la hagan. Por lo menos que comprueben en un borrador o en una asesoría o incluso en casa con el programa Padre que facilita la Agencia Tributaria. Dado que se puede desgravar parte del dinero que se ha destinado a alquiler, y en función de las retenciones del IRPF que se hayan hecho a lo largo del año en las nóminas se puede conseguir una buena devolución.

• Fianza del alquiler.- La fianza es aquella cantidad que se deposita al inicio de la relación contractual para cubrir las posibles responsabilidades por deterioros en la vivienda o impago de rentas. Es obligatoria. Lo que queda a la voluntad de las partes es la cuantía de esa fianza. Por regla general es de un mes, pero es cierto que he visto contratos de tres e incluso cuatro mensualidades. Al fin y al cabo un contrato es plasmar por escrito la voluntad de las partes, pero tantas mensualidades personalmente me parece peligroso, porque al igual que un inquilino puede dejar de pagar, un arrendador puede no devolver. En la Comunidad de Madrid, y en otras Comunidades Autónomas, el importe de la fianza de todos los arrendamientos que se hagan en la Comunidad de Madrid, se deposita en el Instituto de la Vivienda de Madrid, para que ninguna de las partes lo pueda tocar hasta que no finalice el contrato. Una vez finalizado, se comprueba por el propietario que la vivienda se encuentra en buen estado de conservación, y se devuelve el importe de la fianza al inquilino.

• La conservación, la mejora de la vivienda y la responsabilidad.- Ojo con el Contrato de Alquiler en este sentido. En primer lugar la conservación, consiste en devolver la vivienda en las mismas condiciones en las que se encontraba al inicio del contrato, realizando obras de reparación o por el desgaste del uso ordinario. Respecto de las obras de mejora hay que tener cuidado, y siempre pedir permiso al propietario, y que esta autorización conste por escrito previamente. Facilitará mucho las cosas en el caso de que se pueda pedir posteriormente responsabilidad al inquilino. Por último, respecto a la responsabilidad, hay que tener cuidado en este sentido dado que se realizan muchos contratos en los que el arrendador considera que es responsabilidad del arrendatario los daños ocasionados en tuberías centrales, o por circunstancias que no son responsabilidad del arrendatario pero que se han firmado asumiendo dicha responsabilidad y por lo tanto se ha de cumplir. Por lo que recomiendo vigilar en este sentido la responsabilidad de cada uno de los contratantes a la hora de firmar el contrato.

• Derecho de adquisición preferente.- En el caso de alquiléis la vivienda, pero las intenciones sean posteriormente comprarla, tener cuidado con esta cláusula, porque normalmente los propietarios la suelen suprimir. Consiste en que cuando el propietario decide vender el inmueble, en primer lugar ha de comunicárselo al inquilino, antes de cualquier otro posible comprador, e incluso con más facilidades.

• Jurisdicción.- En el caso de que haya posibles problemas con el dueño y se tenga que reclamar judicialmente alguna circunstancia de la relación contractual, hay que tener en cuenta esta cláusula. Por regla general las partes se someten a la jurisdicción del lugar donde radica la finca, pero, en el caso de que se haya firmado el contrato sometiéndose a la jurisdicción de otra ciudad (por ejemplo la ciudad del propietario), en caso de conflicto con el propietario se decidirá en la ciudad donde se haya acordado. En el caso de que no se haga referencia a esta cláusula la Jurisdicción será el lugar donde radica la finca.

Espero haber sido de utilidad, si tenéis alguna duda no dudéis en dejar abajo un comentario.

Un Saludo

Abogada Joven